디딤돌대출 vs 보금자리론 차이점 총정리(내돈내산 경험)

 

2달 전 혼자서 내 집마련을 실현을 하며 대출부터 아파트 선택까지 많은 어려움이 있었습니다. 그중에서 대출이 제일 어렵고 복잡하고 힘들었습니다.

내집마련을 100% 현금으로 마련하면 대출에 대한 고민이 필요 없겠지만 그런 분이 많이 없을 거 같고 대부분은 대출을 통해 내 집마련을 합니다. 디딤돌대출과 보금자리론은 정부에서 지원해주는 주택담보대출 상품이어서 특히, 주택 구입이 처음이거나 자금 여력이 부족하신 분에게는 좋은 정책입니다. 하지만 각 상품마다 혜택과 대출 조건이 상황에 마다 다르기 때문에 처음 알아보시면 엄청 복잡하게 느껴집니다. 대출 금리도 각 상품마다 다르고 잘못 선택하면 이자로 고생할게 뻔해서 고민을 많이 하였습니다. 그래서 많은 유튜버분들과 블로그 자료들을 보면서 이해하기 쉽게 정리하면 좋을 거 같다는 생각이 들었습니다. 

저 같은 경우는 생애최초이고 부모님이 집이 있으셔도 만 60세 이상이 넘으셔서 무주택으로 취급을 받더라고요. 저 같은 분도 계시지만 여러 가지 상황을 고려해 어떻게 대출을 받으면 유리할지에 대해 알아보겠습니다.

내 집마련 인증 고민 끝에 선택한 우리 집입니다. 처음 독립하였는데 너무 좋은 집을 사서 만족도 200%입니다.

디딤돌대출과 보금자리론 비교

항 목	디딤돌대출	보금자리론
대출대상	1) 부부: 합산 연소득 6,000만 이하 2) 생애최초 or 2자녀이상 가구: 7,000만원 이하 3) 신혼가구: 연소득 8,500만원 이	1) 부부: 합산 연소득 7,000만원 이하 2) 미성년 자녀 1자녀: 8,000만원 이하 3) 미성년 자녀 2자녀: 9,000만원 이하 4) 미성년 자녀 3자녀: 1억원 이하
대출한도	1) 최대 2억 5천만원(일반) 2) 최대 3억원(단, 생애최초 시) 3) 신혼가구 및 2자녀 이상 가구 4억원 이내	1) 최대 3억 6천만원(일반) 2) 최대 4억 2천만원(생애최초) 3) 최대 4억원(전세사기피해자)
LTV/DTI	1) 일반: LTV 70% 2) 생애최초: LTV 80%, DTI 60% 이내	- LTV 최대 70% - DTI 최대 60%
대상 주택 가격	수도권: 6억원 이하 비수도권: 3억원 이하 (단, 전용면적 85	6억원 이하
금리	2.65% ~ 3.95%	4% 초반 ~ 5% 중반
대출기간	10년, 15년, 20년, 30년(거치 1년 또는 비거치 가능)	10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년 - 40년: 만 39세 이하 or 만 49세 이하 신혼가구 - 50년: 만 34세 이하 or 만 39세 이하 신혼가구
상환방식	원리금 균등분할상환, 원금 균등분할상환, 체증식 분할상환

 

★ 주택담보대출 기본 용어
① LTV(Loan To Value ratio, 담보인정비율): 대출을 받을 때 담보가 되는 주택 가치에 대한 대출금의 비율. 쉽게 말해 주택 가격의 몇 퍼센트까지 담보대출을 받을 수 있는지를 나타내는 지표
 LTV 계산 방법 = 대출 가능한 금액/주택 담보물의 가치x100

ex) 디딤돌 대출 기준으로 4억 원의 아파트를 구매한다고 가정하겠습니다. 일반이면 LTV가 70% 이므로 2억 8천을 대출받을 수 있어 내 돈 1억 2천만 원이 필요하고 생애최초이면 LTV가 80% 이므로 3억 2천까지 대출이 가능하지만 최대 3억 원 제한이 있어 3억 원까지 대출이 가능하므로 내 돈 1억 원이 있어야 아파트 구매가 가능합니다.

② DTI(Debt to Income, 총부채상환비율): 연소득 대비 한 해 동안 대출 원리금으로 부담하는 금액의 비율. 쉽게 말해 소득이 적은데 주택담보대출을 많이 받으면 은행입장이나 대출 실행하는 분이나 빚을 갚기 어려우니, 현실적으로 갚을 능력만큼 빌려주는 제도라고 보시면 됩니다.
 DTI 계산 방법 = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자)+기타 대출이자)/연소득 X100
ex) DTI가 50%라면 연소득이 1억 원인 사람은 1년 동안 부담할 주택담보대출 상환액이 5천만 원을 넘을 수 없습니다.

③ DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율): 연소득 대비 한 해 동안 부담하는 내 모든 대출 원리금의 비율. 즉, 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 학자금 대출, 카드론 등 내 명의로 된 모든 대출에 대한 원리금 부담을 반영해 계산하는 제도입니다. DSR 역시 채무자의 상환 능력과 재무 상황에 따라 대출 가능 금액을 정하는 기준
 DSR 계산 방법 = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자)+기타 부채 연간 총 상황액(원금+이자))/연소득 X100

※ DTI, DSR 차이: DTI는 주택담보대출, DSR은 모든 가계대출의 한도로 적용됩니다. DTI는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자 상환액 기준, DSR은 한 사람이 가진 모든 대출의 원리금 기준으로 대출한도를 산정한다는 점에서 차이가 있습니다. 그렇기에 DSR이 더 보수적인 대출 규제입니다.

 

디딤돌 대출 금리

소득기준(부부합산)	10년	15년	20년	30년
~ 2천만원 이하	연 2.65%	연 2.75%	연 2.85%	연 2.90%
2천만원 초과 ~ 4천만원 이하	연 3.00%	연 3.10%	연 3.20%	연 3.25%
4천만원 초과 ~ 7천만원 이하	연 3.35%	연 3.45%	연 3.55%	연 3.60%
7천만원 초과 ~ 8.5천만원 이하	연 3.70%	연 3.80%	연 3.90%	연 3.95%

 

 

■ 금리우대유형 1(중복 적용 불가)

금리우대유형1(중복 적용 불가)	+	추가우대금리(중복 적용 가능)
1) 연소득 6천만원 이하 한부모가구 연0.5%p		1) 청약(종합)저축 가입자(본인 or 배우자) 연0.3%p~연0.5%p
2) 장애인가구 연0.2%p		2) 부동산 전자계약 체결 연0.1%p
3) 다문화가구 연0.2%p		3) 다자녀가구 연0.7%p, 2자녀가구 연0.5%p, 1자녀가구 연 0.3%p
4) 신혼가구 연0.2%p		4) 신규 분양주택 가구 0.1%p
5) 생애최초주택구입자 연0.2%p		5) 대출신청 금액이 대출심사를 통해 산정한 금액의 30%이하: 연0.1%p

※ 단, 추가우대 금리 1의 경우

대출신청일 현재 본인 또는 배우자 명의 청약(종합) 저축 가입자는 다음 중 하나에 해당되는 경우 추가 금리를 적용 1. 청약(종합)저축 가입 기간이 아래와 같은 경우
- 5년 이상이고 60회 차 이상 납입한 경우 : 연 0.3% p
- 10년 이상이고 120회 차 이상 납입한 경우 : 연 0.4% p
- 15년 이상이고 180회 차 이상 납입한 경우 : 연 0.5% p
* 단, 대출접수일로부터 6개월 이내 연체납입 회차에 대해 일괄 납부된 경우 우대금리 회차 인정대상에서 제외하고 선납은 포함

2. 청약(종합) 저축 가입자 민영주택 청약 지역별(청약가입 시 주민등록지 또는 대출접수일 현재 주민등록지 기준) 최소 예치금액 납입이 완료된 날로부터 5년 이상 0.3% p, 10년 이상 0.4% p, 15년 이상 0.5% p

표로 보니 엄청 복잡해 보이지만 쉽게 예시를 들어서 설명해 드리겠습니다. 만약 연봉 6천만 원 30년 납입으로 설정하면 표에서 연 3.6% 이지만  생애최초주택구입자(0.2% p)에 부동산 전자계약 체결 조건(0.1% p)이라면 3.6% p-0.2% p-0.1% p=3.3% p로 대출 실행이 가능합니다.

 

■ 중도상환수수료

중도상환수수료는 3년 이내에 중도상환된 원금에 대하여 대출실행일로부터 경과일 수 별로 1.2% 한도 내에서 부과
중도상환수수료 = 중도상환원금 x 중도상환수수료율(1.2%) x [(3년-대출경과일 수)/3년]
※ 대출계약을 철회한 경우 중도상환수수료 면제

보금자리론 대출 금리

구 분	10년	15년	20년	30년	40년	50년
보금자리론	3.65%	3.75%	3.80%	3.85%	3.90%	3.95%

 

■ 우대금리

• 저소득청년(0.1% p), 신혼가구(0.2% p), 사회적 배려층(한부모가구·장애인가구·다문화가구·다자녀가구로 각 항목별 0.7% p 최대 2가지 항목을 택하여 중복적용 하여 1.00% p 한도로 적용), 녹색건축물(0.1% p), 미분양관리지역 내 미분양주택 입주자에 대한 우대금리(0.2% p), 전세사기피해자(1.00% p), 신생아출산가구(0.2% p)
• 저소득청년, 신혼가구, 사회적 배려층, 녹색건축물, 미분양관리지역 내 미분양주택 입주자, 전세사기피해자, 신생아 출산가구에 대한 우대금리는 최대 1.00% p를 한도로 중복적용 가능
  ※ 단, 신혼부부 우대금리와 신생아 출산가구 우대금리 서로 중복 불가  

■ 중도상환수수료

• 3년 이내에 조기(중도) 상환된 원금에 대하여 대출실행일로부터 경 과일수별로 0.7% 한도 내에서 부과
• 신청일 기준 사회적 배려층 우대금리 적용 대상자 및 전세사기피해자 보금자리론 이용자는 조기상환수수료 면제

입니다. 표로 차이를 정리해 보았고 예시를 들어서 최대한 쉽게 설명하였습니다. 자료를 참고하여 올해는 내 집마련 성공하시길 기원합니다.

이상 포스팅 마치겠습니다. 감사합니다.